rightKauf von bankeigenen Objekten
Dieser Tage gibt es viel Interesse an dem Kauf von bankeigenen Objekten. Viel Information zu diesem Thema, manche wertvoll, manche aber auch schlecht, wird diskutiert.   H�ufig wird Information verkauft, mit dem Versprechen, dass Sie leicht viel Geld verdienen k�nnen, sobald Sie das "Geheimrezept" haben. Tatsache ist, es gibt kein Geheimnis, und Geldverdienen braucht Anstrengung.

Was ist ein REO?left
REO ist das Akronym f�r "Real Estate Owned" (Immobilien in Besitz). Damit sind Objekte gemeint, die durch eine Zwangsvollstreckung gegangen und nun Eigentum der Bank oder einer Hypothekenfirma sind. Das ist nicht dasselbe, wie ein Objekt, das f�r eine Zwangsvollstreckungsauktion angeboten wird. Wenn Sie ein Objekt in einem Zwangsverkauf erwerben, m�ssen Sie mindestens das ausstehende Darlehen, sowie angefallene Zinsen und andere Kosten, wie sie w�hrend der Zwangsvollstreckung angefallen sind, bezahlen. Ausserdem handelt es sich hier gew�hnlich um Barzahlung. Und zur Kr�nung des Ganzen, erwerben Sie das Objekt 100%ig "wie vorgefunden". Damit k�nnen existierende Pfandrechte gemeint sein, aber auch Bewohner, die Sie zwangsweise r�umen m�ssen. Ein REO hingegen ist eine viel "sauberere" und attraktive Angelegenheit. Das REO-Objekt konnte w�hrend einer Auktion f�r Zwangsvollstreckung nicht ver�ussert werden. Damit ist die Bank der Eigent�mer. Die Bank k�mmert sich um Nullstellung von Steuerpfandrechten, zwangsr�umt Bewohner wenn n�tig, und bereitet die Ausgabe einer Grundbucheintragung-Versicherungspolice f�r den K�ufer zum Zeitpunkt des Abschlusses vor. Sie m�ssen wissen, dass REOs von normalen Offenlegungsanforderungen befreit sein k�nnen. In Kalifornien zum Beispiel, brauchen Banken kein Transfer Disclosure Statement (Offenbarungserkl�rung f�r die Transferierung) abgeben, ein Dokument, das gew�hnlich von Verk�ufern angefordert wird, in welchem sie alle ihnen bekannten Defekte auflisten m�ssen.

rightIst das nun ein gutes Gesch�ft?
In der breiten �ffentlichkeit wird angenommen, dass ein REO ein gutes Gesch�ft sein muss, und eine Gelegenheit f�r leichtverdientes Geld. Das ist einfach nicht wahr. Sie m�ssen sehr vorsichtig sein, wenn Sie einen REO mit dem Ziel, Gewinn zu machen, kaufen. Auch wenn es wahr ist, dass die Bank gew�hnlich daran interessiert ist, das Objekt so schnell wie m�glich zu verkaufen, m�chte sie aber auch soviel wie m�glich daran verdienen. Wenn Sie den Wert eines REO taxieren, m�ssen Sie sich eingehend �ber vergleichbare Verk�ufe in der Nachbarschaft informieren, und die Zeit und Kosten f�r Reparaturen oder Renovationen f�r einen m�glichen Wiederverkauf in Betracht ziehen. Schn�ppchen mit dem Potenzial f�r ein gutes Gesch�ft gibt es, und viele Leute verdienen recht gut, indem sie Zwangsvollstreckungen kaufen. Aber es gibt eben auch viele REOs, die ein schlechtes Gesch�ft sind und deren Gewinntr�chtigkeit sehr unwahrscheinlich ist.

Fertig f�r ein Angebot?left
Die meisten Banken haben eine Abteilung f�r REOs, die mit Ihnen w�hrend des Kaufs eines REO zusammenarbeitet. Gew�hnlich bestellt die REO-Abteilung einen Makler, um ihre Objekte in dem �rtlichen MLS (Multiple Listing Service - Dienst f�r mehrfache Ausschreibung) auszuschreiben. Bevor Sie Ihr Angebot unterbreiten, sollten Sie entweder den Makler oder die REO-Abteilung kontaktieren, und soviel wie m�glich �ber den Zustand des Objekts, aber auch �ber die interne Prozedur der Angebotsentgegennahme herausfinden. Da Banken ihre REOs fast immer als "wie vorgefunden" verkaufen, gehen Sie auf Nummer Sicher, und stellen eine Inspektionsklausel in Ihr Angebot, die Ihnen die Zeit gibt, das Objekt auf verdeckte M�ngel hin zu untersuchen, sodass Sie das Angebot wieder absagen k�nnen. Wie mit jeder Angebotsunterbreitung f�r eine Immobilie, k�nnen Sie Ihr Angebot dadurch verbessern, indem Sie Ihre Zahlungsf�higkeit konstatieren, z.B. durch den Zustimmungsnachweis Ihres Darlehensgebers. Wenn Sie Ihr Angebot abgegeben haben, werden Sie von der Bank ein Gegengebot erhalten. Jetzt h�ngt es von Ihnen ab, ob Sie dieses Gegengebot annehmen, oder mit einem neuen Gegengebot antworten wollen. Denken Sie aber daran, dass Sie an einem Prozess arbeiten, an dem viele Mitarbeiter der Bank involviert sind, die gew�hnlich nicht am Abend oder w�hrend der Wochenenden arbeiten. Es ist daher nicht ungew�hnlich, dass sich dieser Prozess von Angebot und Gegenangebot �ber Tage, wenn nicht Wochen hinzieht.